什么是房屋使用率，得房率，实用率。
最近，一位朋友和记者聊天，说到他看上了一套高层电梯公寓，其使用率达到了８５％以上，公摊面积非常小，如果买下来十分划算。
照常规判断，一般高层电梯公寓的使用率应该在７０％－７５％左右，记者觉得这套高达８５％使用率的房子在设计功能上似乎存在着什么问题，于是提出陪朋友到售楼现场一起去看看。
该项目由于是期房，不能看到房屋的实景，于是记者向售楼小姐要来了设计平面图，仔细一看果然是问题多多：楼内并没有设底层大堂，一条短而狭窄的通道连向了电梯间的入口处，每层四户共二十多层的大楼里，一共才设有两部电梯。这样下来，公摊面积是大大地减少了，使用率片面地得到了提高，而这种提高换来的将是居住质量的大幅下降。试想每天上下班高峰期都得花上十来分钟等候电梯的到来，就不会再为这超高的使用率感到欣慰了。
后来，这位朋友告诉记者，当时看房时，售楼小姐只给出了单个套型的平面图，再三下五除二算出了超高的使用率，使他忽略了大楼公用功能的重要性，险些头脑一热，就把以后的舒适生活葬送在了这高高的使用率上。
什么是使用率
“使用率”又叫“得房率”，是指“套内使用面积”与“商品房销售面积”的比值。通常情况下，“套内使用面积”“套内墙体面积”和“阳台建筑面积”三部分构成了套内建筑面积，而商品房销售面积则是由“套内建筑面积”加上“分摊的公用建筑面积（即公摊面积）”组成。
使用率并非越高越好
使用率的高低直接显示购房者得房面积的多少，往往被消费者当作衡量房价的一个重要标准。房屋的使用率越高，意味着购房时所分摊的公用面积越小。正如上文中所提到的一样，公用面积的不正常缩减意味着楼宇相应附加功能的减少、居住档次的降低。
在住宅需求向功能化转移的时代，人们大可不必一味追求使用率，分离出楼宇中一定的公用面积来完善相应的配套建设是必不可少的。明亮宽敞的大堂有利于标榜入住业主的身分档次、多部电梯配备有利于节约时间减少候梯时等待的烦躁、宽阔的走道有利于通风采光营造舒心的氛围……此间种种都会让您在公摊面积上的投入有所加大，而缩减您房屋的使用率。但这种合理公用面积的摊派，无疑会得到众多追求生活品质人士的认同。
不同物业类型的使用率相差比较大，例如别墅，由于不用分摊任何相关公摊面积，其使用率可以高达９０％；多层住宅使用率则多在８０％－８５％之间，高层由于增加了电梯间等，一般多在７０％－７５％之间，而写字楼使用率还会更低，多在６０％左右。一般来说，多层住宅使用率低于８０％、高层小高层使用率低于７０％，都不“实惠”，楼房设计不够合理，或者是公摊面积分摊过大都是原因。如果多层高于８５％，高层小高层高于７５％，也不一定是好事。
所以说使用率不在于有多高，关键在于合适。记者提示：还有一个概念叫做“实用率”。实用率是“套内建筑面积”与“商品房销售面积”的比值。一般来说，使用率往往是实用率的九成左右。实用率与使用率仅一字之差，但读音极为相近，一些不诚信的开发商利用偷换概念的办法进行期房销售，使不少不明真相的人自以为买到了高使用率的房子，因而受骗上当。
什么叫得房率？
进入楼市，无论是住宅、写字楼或是商铺市场，众多买房人或投资者都会碰到“得房率”这个问题。要想能做到清清楚楚买楼，明明白白投资。就要弄懂什么是得房率，怎么计算得房率。得房率又叫使用率。得房率=套内建筑面积÷销售面积。其中，销售面积包括房子本身的建筑面积又包括公摊部分的面积，套内建筑面积包括了套内使用面积、墙体面积和阳台面积。
得房率越高越好吗？
一般来讲，得房率高就意味着房屋设计经济、实用、不浪费，其所带来的好处是显而易见的。但是从另一个角度分析，如果说一套房子的得房率是100%，那么这套房子肯定是没有楼梯、走道的“空中楼阁”。试想一下，这种没有安全性、方便性、舒适性的住宅、写字楼或商铺，谁敢要呢？所以说不能片面地、一味地追求高得房率，主要还得看公摊面积设计的合理不合理。以写字楼为例，目前国际上的5A写字楼的得房率一般低于750%。建筑的总体空间是有限的，个体得房率高，公共配套设施的空间自然就减少了。想象一下，一栋几十层楼单层面积上万的写字楼，为了降低得房率，只设置两部电梯，势必会造成高峰期人流的拥挤。环境舒适性大打折扣，影响企业工作效率和形象。同时，一般国际商务的写字楼大都会配备高尚的会议厅、展示厅、餐厅等为入驻的企业服务，以提升形象节省企业成本。因此，低得房率往往能带来意想不到的高附加值。住宅和商铺也都如此。目前，市场上比较公认的最佳得房率商铺为50%左右，住宅在75%左右。近年来，无论是美国、欧洲、还是日本、新加坡等经济发达国家，还是北京、上海、深圳等商业发展较快的城市，人们选择房地产的时候都注重功能设施的完善。对得房率的淡化，有利于类型不同的商铺释放各自的市场魅力。随着产品品质成为开发的主要目标，得房率的高低将逐渐被功能、环境配套等诸多因素所替代。
注：万国中心得房率为71%。内部设有9.8米挑高大堂，5000平米中心广场，4600平米星级商务会所等国际商务所需周全配套
使用率越高越好吗？
房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要标准，目前物业市场上出售的房屋大多以建筑面积表示，但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积。其实使用率并不是越高越好。国家现行的政策对住房使用率有一个指导性规定，即要求高层建筑使用率不低于70%，多层建筑使用率不得低于75%。专业人士认为70%至80%的使用率都是比较合理的，购房者不应盲目追求使用率，当超过合理的限度时，一定要注意辨别是以牺牲居住品质为代价换来的，还是在设计上有所突破。
问：目前，市场上销售的商品房使用率不等，有的高达９０％，有的却只有７０％。房屋使用率是否越高越好？
■答：许多购房人都认为使用率越高越好，其实，公共空间品质差，家中装修得再好，房子也不会值钱。公共空间的品质一要靠设计和后期管理，二要以一定的面积和空间作为代价。一般来说，越是高档的房子，其公摊面积越大，使用率越低。
买房别忽略五个“空间”
生活空间：选房首先要考虑就餐、做饭、洗衣、储物等家政活动对空间的需求，因为它们对于未来生活质量有着决定作用，一点儿都不能含糊。
自由空间：居室中有足够的可变空间是必要的。目前有些居室采用预应力或框架结构，整个户型中无承重墙，以满足自由组合房间的需要；一些项目中的中小户型居室在相邻两户间留有非承重墙的通道，以满足客户必要时收购邻居家、二户合一户的潜在需求。
停车空间：车库是住户无法改变的房屋硬件，如果没有留出足够的停车空间，可能对住户未来的生活造成极大不便。
沟通空间：现在，家的概念已不再局限于居室内，人们希望有与邻居交流的场合。在会所、社区庭院中，通过活动，邻居间可以建立良好的沟通，形成融洽的群落。因此发展商是否重视园林设计、会所建造是非常重要的，这将直接决定今后你住进社区后是否感觉舒适、融洽。
网络空间：智能化的主要特征是光缆通讯的大规模应用，智能化、家庭办公等都建立在光缆入户这一硬件基础上。所以做好预留光纤通道和足够的出口带宽是保证服务超前性的前提。考察房子时不能忽略这一点。
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